Was ist eine angemessene Pacht?
Ganz wichtig ist es, Standort, Markt und Objektgegebenheiten zusammen mit dem Betriebskonzept gewissenhaft zu analysieren, um realistische Umsatzeinschätzungen vornehmen und daraus den Pachtanteil ableiten zu können.
Bei Restaurants gelten im Allgemeinen 8 Prozent bis 12 Prozent vom Netto-Gesamtumsatz pro Jahr als wirtschaftlich tragbar. Für Hotels sind es zwischen 15 Prozent und 25 Prozent des Netto-Gesamtumsatzes. Ferner bestimmen Zustand des Objektes und standortbedingte Nachfrage die Höhe der Pacht. Ein Pachtzins in der oberen Bandbreite der Richtsätze ist nur an Standorten entweder mit einer Art Monopolcharakter und/oder hohem Umsatzvolumen (Raststätten, Flughäfen, Stadtzentren etc.) realisierbar.
Für Gastronomiebetriebe gilt nach wie vor die alte Faustformel „Pacht mal acht“. Entspricht der Netto-Umsatz also dem Achtfachen der Pacht ist in der Regel eine wirtschaftlich tragfähige Existenzgrundlage gegeben.
Falls ein Makler vermittelt, wie darf seine Provision angesetzt sein?
Die Höhe der Maklerprovision kann im Rahmen der gesetzlichen Grenzen frei verhandelt werden. Üblicherweise richtet sich die Provision nach dem Verhältnis von Angebot und Nachfrage, dem Preis der Immobilie und den am Markt üblichen Konditionen. Für Objekte, bei denen eine hohe Nachfrage prognostiziert werden kann, werden üblicherweise zwei bis drei Netto-Monatspachten kalt zuzüglich der gesetzlichen Mehrwertsteuer angesetzt.
Welche Punkte sind besonders wichtig vor der Unterzeichnung eines Pachtvertrages?
Standort und die prognostizierte Wirtschaftlichkeit des Geschäftsvorhabens sind detailliert zu prüfen. Bei laufenden Betrieben sollte Einblick in die Gewinn- und Verlustrechnungen des Vorpächters möglich sein. Wichtig ist auch zu erfahren, warum der vorherige Pächter ausscheidet. Gibt es erschwerende Dinge bei der Bewirtschaftung, die evtl. höhere Kosten verursachen? Paßt der Standort überhaupt für das vorgesehene Konzept? Bestehen orts- oder objektbezogene, den Betrieb einschränkende Auflagen?
Grundlegende Punkte im Pachtvertrag:
-Wer sind die Vertragsparteien?
-Ist das Pachtobjekt genau beschrieben? (Nebenräumen,Keller, Garage,Lagern etc.)
-Ist der Pachtzweck genau definiert?
-Ist die Mietzeit festgelegt? Gibt es Verlängerungsoption?
-Wie setzt sich der Pachtzins genau zusammen? (Festpacht, Umsatzpacht, Staffelpacht oder indexierte Pacht, Nebenkosten?)
- Welche Formen der Pachtanpassung bestehen?
- Ist eine Kaution oder eine sonstige Sicherheitsleistung zu stellen und in welcher Form?
- Welches (Sonder)Kündigungsrecht besteht?
- Sind Instandsetzung und Instandhaltung eindeutig geregelt? -
Wer bezahlt eigentlich anfällige Renovierungen der Räumlichkeiten oder Neuanschaffungen von Inventar?
Instandhaltungen und Instandsetzungen von Dach und Fach vom Verpächter getragen werden. Schönheitsreparaturen trägt in aller Regel der Pächter. Anders als im Wohnraummietrecht kann im Geschäftsraummietverhältnis jedoch nahezu alles zwischen den Parteien vereinbart werden. So können im Geschäftsraum-Mietverhältnis zusätzlich zu der Übertragung der Schönheitsreparaturen auch weitergehende Instandhaltungs- und sogar Instandsetzungspflichten auf den Pächter übertragen werden. Hier gilt es also, den Pachtvertrag im Detail genau zu prüfen.
Braucht ein Pächter Eigenkapital?
Eindeutig ja! Von einer Selbstständigkeit ohne Eigenkapital ist dringend abzuraten! Das Scheitern von Unternehmen ist meist eine mangelnde Finanzierungsplanung. Es sollten in der Kapitalbedarfsermittlung auf jeden Fall Reserven für die Markterschließung und unvorhersehbare Risiken berücksichtigt werden. Und auch bei der Aufnahme von Fremdkapital wird im Bereich der Hotel- und Gastronomiefinanzierung Eigenkapital vorausgesetzt. Je nach fachlicher Eignung, Bonität und Vorhaben sind Eigenkapitalforderungen von 50 Prozent derzeit keine Seltenheit.
Was ist für Verpächter am Wichtigsten?
Während auf dem Land viele Verpächter froh sind, für ihre Immobilie überhaupt einen Pächter zu finden, wachsen in den Stadtzentren die Anforderungen. Zunächst sind natürlich fachliche Kompetenzen und Bonität ausschlaggebend. Jedoch ist das geplante Betriebskonzept essentiell, denn nicht zuletzt dienen Hotels und Restaurants in Gebäudekomplexen der Attraktivitätssteigerung der gesamten Immobilie. Schließlich muss der Verpächter aber von Beginn an auf ein langfristiges Pachtverhältnis mit gesicherten Pachteinnahmen vertrauen können.
Ist eine Brauerei als Verpächter eine gute Wahl?
Letztendlich zählt das Objekt. Der Unternehmer sollte möglichst flexibel auf Angebot und Nachfrage reagieren können, eine Brauereibindung kann das erschweren. Allerdings sind die meisten Brauereien offen für Gespräche bezüglich finanzieller Hilfe - vor allem beim Start. Oft gibt es bereits eine Lieblingsbrauerei, mit der man bereits eine gute Beziehung aufgebaut hat.
Nun kann es losgehen! Was ist wichtig für den Start?
Es sollte auf jeden Fall ein weitgefasstes Pre-Opening Marketing stattfinden. Neben der Onlinepräsenz (Homepage, Facebook etc.) ist es wichtig, Kontakte zur regionalen Presse zu knüpfen und ein Soft-Opening für geladene Gäste durchzuführen, um vor der offiziellen Eröffnung noch eventuell notwendige Optimierungen im Betriebsablauf vornehmen zu können. Zum diesem Anlass sollten dann vor allem potenzielle Multiplikatoren geladen werden, um den neuen Betrieb bestmöglich bekannt zu machen.
.png){kind=logo}